Die Immobilie vorgestellt

Objektbeschreibung
KI Hinweis:
Aus Rücksicht auf die Privatsphäre der Vormieter sind die dargestellten Fotos mit KI nachbearbeitet. Möbel und private Fotos etc. wurden dabei entfernt.

Die großzügig geschnittene Wohnung erstreckt sich über Erdgeschoss und Souterrain eines sehr gepflegten Wohngebäudes an der Inneren Wiener Straße (Baujahr 1996, mit Lift).

Auf rund 142 m² Wohnfläche bietet sie ein außergewöhnliches Raumangebot; im Erdgeschoss befinden sich zwei Schlafzimmern, zwei Badezimmern, ein weitläufiger Wohnbereich, einer separaten Küche und einer Ankleide.

Mittelpunkt der Wohnung ist im Erdgeschoss der rund 40 m² große Wohnbereich mit breiten Fensterflächen und direktem Zugang zur blickgeschützten Terrasse (rd. 20 m², Westausrichtung, blickgeschützt)

Die beiden Schlafzimmer, die Ankleide und das Hauptbadezimmer befinden sich im rückwärtigen Bereich der Erdgeschossebene. Das Masterbad ist mit einer Badewanne ausgestattet. Ein zusätzliches Duschbad verfügt neben Dusche und WC über Anschlüsse für Waschmaschine und Trockner.

Bis auf die Küche und die beiden Badezimmer sind die Räume mit Echtholzparkett ausgestattet. Die großzügigen Fensterflächen sorgen insbesondere im Wohnbereich für eine angenehme Belichtung und schaffen einen direkten Bezug zur Terrasse und zum Innenhof.

Als weitere Besonderheit dieser Wohnung führt im Wohnzimmer eine Wendeltreppe in das Souterrain: Hier gibt es auf rund 60 m² mit rund 4 Metern Raumhöhe nochmal ein beeindruckendes Platzangebot.
Aufgrund Größe, Zuschnitt und Tageslichteinfallk eignet sich dieser Bereich unter anderem als Arbeitszimmer, Hobbyraum, Fitnessbereich oder großzügige Ergänzung des Wohnzimmers.
Auch eine Unterteilung in verschiedene Nutzungsbereiche ist grundsätzlich möglich.

Flächenaufstellung

Diele: ca. 8,4 m²
Wohnzimmer: ca. 39,7 m²
Küche: ca. 7,1 m²
Flur: ca. 5,3 m²
Schlafzimmer: ca. 15,2 m²
Kinderzimmer: ca. 10,8 m²
Badezimmer: ca. 4,9 m²
Duschbad: ca. 4,0 m²
Ankleide: ca. 7,7 m²
Souterrain-/Hobbyraum: ca. 60 m² zu 1/2
Terrasse: ca. 19,0 m², zu 1/2

Gesamtwohnfläche: ca. 142,4 m²
Gesamtnutzfläche: ca. 181,6 m²

Kaltmiete: € 3.300 (Wohnung) + € 100 (Stellplatz)
Betriebskostenvorauszahlung: € 500 inkl. Heizung / WW

Staffelmiete, 3% Erhöhung der Kaltmiete (Wohnung) alle 2 Jahre

Vertragsbeginn 01.10.2026 – früher nach Vereinbarung ggf. möglich

Lage
+ Mitten in Haidhausen, unweit des Wiener Platzes
+ Ruhige Innenhoflage an der Inneren Wiener Straße
+ Isarufer, Muffatwerk, Gasteig und Müller’sches Volksbad im Umkreis von ca. 400 Metern
+ Nur wenige Schritte zum Max-Weber-Platz mit U-Bahn-, Bus- und Tramanbindung
+ vielfältigste Cafés, Restaurants, Einkaufsmöglichkeiten und Einrichtungen des täglichen Bedarfs
+ Schnelle Verbindung in die Münchner Innenstadt sowie zum Ostbahnhof

Die Innere Wiener Straße verbindet einige der bekanntesten Bereiche Haidhausens miteinander. Sie führt vom Gasteig und dem Isarhochufer über den Wiener Platz bis zum Max-Weber-Platz und bildet damit eine zentrale Achse zwischen Kultur, Gastronomie, Naherholung und öffentlichem Nahverkehr. Historisch war sie Teil der früheren Verbindungsstraße von München in Richtung Wien.

Trotz der zentralen Lage befindet sich die Wohnung geschützt im Innenhof. Das lebendige Umfeld der Inneren Wiener Straße ist damit schnell erreichbar, ohne dass die Wohnung unmittelbar zum Straßenraum ausgerichtet ist.

Haidhausen zählt zu den gewachsenen und besonders gefragten Wohnvierteln Münchens. Rund um den Wiener Platz prägen Altbauten, kleine Geschäfte, Cafés, Restaurants und traditionelle Gaststätten das Straßenbild. Gleichzeitig liegen mit den Isarauen, dem Müller’schen Volksbad, dem Muffatwerk und dem Kulturareal am Gasteig zahlreiche Freizeit- und Kulturangebote in direkter Umgebung.

Der Max-Weber-Platz ist einer der wichtigsten Verkehrsknotenpunkte des Viertels. Hier bestehen Anschlüsse an die U-Bahn-Linien U4 und U5 sowie an mehrere Tram- und Buslinien.

+ Münchner Innenstadt mit der U-Bahn in ca. 5 Minuten erreichbar
+ Ostbahnhof mit öffentlichen Verkehrsmitteln in ca. 5 bis 10 Minuten erreichbar
+ Mittlerer Ring und A94 in wenigen Fahrminuten erreichbar
+ Schnelle Anbindung in Richtung Münchner Osten und Autobahnring
+ Bayerische Seen und Alpen je nach Ziel und Verkehr in etwa 45 bis 75 Fahrminuten erreichbar